房贷松动传言已久，而相关联的政策不断出台。继2月下旬央行降息后，不动产新政于3月起正式实施，在全国“两会”上，房地产金融政策是否变化无疑成为讨论的一大热点。昨日，央行副行长潘功胜一席关于正在对房地产信贷进行评估的言论再次引发市场对政策走向的猜想。

　房产政策进入评估期

潘功胜在“两会”上表示，央行在不断评估房贷等房地产金融政策，此前有关首套房首付比例降低的传言，需要从两方面去考虑，不可轻信。央行目前已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计，以及对影响进行评估。

虽然房地产金融政策的走势尚未明朗，但是相比前几年政策从未松动，未来政策产生变化的可能性增大。

潘功胜说，“房地产金融政策肯定在不断评估，毫无疑问”。虽然潘功胜拒绝透露可能调整的方向，但近期央行的报告和市场消息可能都给央行未来采取的行动提供了线索。在上月10日发布的四季度货币政策报告中，央行放弃了此前“坚决抑制投机投资性购房需求”的措辞。在分析人士看来，这一变化可能意味着房地产政策将会进一步放松。

目前商业银行首套房贷要求首付款是总房款的三成，以北京为例，一套300万元的住房，首付款需要90万元。在本届“两会”上，全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭表示，对于首次购房者政策应当彻底宽松，首套刚需房的首付比例甚至可以考虑降至一成，同时利率也需要有硬性优惠。

　降息难撬购房热情

“可能只有取消限购、营业税这类的政策才能大规模撬动老百姓的购房需求，所以未来的政策走势如何还要看政府的预期。” 贷款机构伟嘉安捷市场部分析师吴昊直言。

不过，市场普遍预期，央行在2月底再度降息，在原有贷款利率6.15%的基础上下降至5.9%，将进一步刺激购房人的买房热情，降低买房人的入市门槛，宏观贷款政策的大幅松动对买房人来说将形成极大利好。

北京商报记者注意到，虽然央行时隔3个月再次动用了降息工具，但市场的反应并没有预期中那么热烈。“市场降息后，商业银行的利差进一步收窄，所以要进行成本核算重新制定房贷折扣政策，此前的一些折扣可能会回归基准。”不少商业银行内部人士如此表示。

“对于购房者来说，一方面银行利率折扣可能会恢复至基准；另一方面刚需没有以前旺盛，单凭降息这一杠杆已经难以大幅度撬动购房需求，所以未来一段时间市场会有所升温，但幅度应该不大，市场上的自住房不断投放也会满足一部分购房需求。”吴昊认为。

同时，目前银行的放贷速度多为正常，但房贷仍然不是其主营贷款项目。针对市场认为银行惜贷的问题，交通银行首席经济学家连平则表示，2014年有些商业银行看到房产商遇到这么大的市场调整确实惜贷，因为银行也怕风险，怕产生新的不良资产，必须考虑利润，所以它会使得风险偏好下降，比较谨慎。

首付降至两成可期

2015年的房地产市场总体会是一个筑底企稳的趋势。有可能上半年是筑底，下半年逐步改善。

对于未来的政策走势，连平详细分析道，首套房首付比例有可能会降低到两成，但是降至一成不太可能。对银行来说要分两方面，一方面如果客户贷款越多，银行的利润就越大；另一方面如果贷款的成数比较高，银行的风险也会提高，所以处于安全边际的考虑，降低首套房贷首付比例至两成是有可能的。此外，对于二套房来说，目前首付基本在5-6成，这一比例有可能会降低至四成，因为政策也需要满足改善性住房购房者的需求，对银行来说调低至四成接受程度较高。

中国社科院金融所银行研究室主任曾刚则认为，在国外房贷首付比例由银行根据市场、客户需求来制定，在国内因为政府将房地产本身视为调控对象，所以才将首付比例作为工具，这样做虽然对房地产过热进行了有效调控，但是对有正常需求的购房者则成为一大限制。目前来看，房地产调控目标已经基本实现，在三四线城市房地产市场不是过热而是过冷，因此此时放松房贷政策有必要。至于具体的调整成数，需要监管层进行权衡综合评估，防范给市场以政策刺激房地产的错误信号。

曾刚同时表示，此前房贷政策一直实行“一刀切”，这一权力实际在央行手中，由于各地房地产市场情况各不相同，也存在央行将权力下放至央行各分支机构的可能，由央行总行制定3-4档标准，各地区分支机构根据地区差别选择适当的房贷政策，这也是定向调控的体现。