国家统计局近日发布的“2015年1-4月份全国房地产开发和销售情况”显示，受“330”楼市新政的影响，楼市回暖的趋势已初现端倪。

展望未来，5月央行再度降息更有利于楼市整体持续复苏。专家普遍认为，由于降息直接降低了购房成本，将一定程度上促使购房需求，特别是改善性购房需求持续入市。这将有助于进一步缓解楼市库存压力，促进楼市整体平稳发展。

“330新政”带动楼市回暖

国家统计局数据显示，1-4月份，住宅销售面积23284万平方米，同比下降5.0%，降幅比1-3月份收窄4.8个百分点。住宅销售额14916亿元，下降2.2%，降幅比1-3月份收窄6.9个百分点。

与一季度楼市成交惨淡的情况相比，该数据表明楼市已开始显现回暖迹象。业内人士认为，“330新政”是4月楼市量价齐升的最大功臣。

3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至4成，公积金贷款购买首套房首付最低降至2成。同日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

截至4月30日，“330新政”恰逢满月，市场则交出了一份亮丽的答卷。机构显示，4月份多地楼市销售量出现上涨。据中原地产数据，全国54个重点城市住宅成交量单月成交突破25万套，相比3月同期涨幅超过10%。

中原地产首席分析师张大伟表示，“从4月签约看，一线城市涨幅最明显，整体销售量环比上涨幅度均超过50%”。

以北京（楼盘）为例，链家地产发布的最新报告显示，北京4月份新房与二手房成交量均创新高。其中，新建商品住房网签量8307套，环比上涨44.5%，二手房方面，成交量环比上升58.3%，同比上涨115.1%。

房地产开发投资增速持续放缓

国家统计局数据同时显示，2015年1-4月份，全国房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资15870亿元，增长3.7%，增速回落2.2个百分点。

瑞银证券认为，受益于近期的宽松政策，4月份30个大中城市房地产销量同比增长15%以上。虽然中国房地产销售开始回升，但在库存高企的背景下，新开工仍然乏力。

数据显示，1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点;土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。

也就是说，虽然楼市转暖，但开发商的拿地开发意愿并不强烈。资金方面的“捉襟见肘”让开发商在开发方面有些“吝啬”。业内人士分析称，全国楼市整体库存量巨大、去化困难，房企销售回款少是开发商投资开发意愿持续降低的主要原因。

张大伟说，目前各地楼市分化仍在加剧，不同于一线城市成交创出“新高”、“日光盘”频现，三四线城市成交量呈继续下滑态势，4月份三四线楼市成交不涨反跌，跌幅达26%。“楼市部分回暖确立，但三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。”

世联行(002285,股吧)发布研报认为，全国主要一二线城市经历了持续去库存阶段，去化周期已恢复至合理水平。但目前除主要的一二线城市以外，大部分三四线城市库存去化周期仍在高位。

国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金36279亿元，同比下降2.5%，降幅比1-3月份收窄0.4个百分点。据Wind资讯提供的数据，上市房企公布的一季报显示，70%以上的房企的现金流为负，且负债率多在70%以上。

“一季度楼市成交惨淡，购房者观望的比较多，我们的销售同比去年下降了一成左右。合约销售极为疲弱，因此销售回款很慢。”上海（楼盘）一家中型房企的营销总监告诉记者。

5月央行再降息 楼市将步入“量增价稳”阶段

央行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。

中原地产认为，经过4月爆发，5月初楼市连续调整两周，预计随着降息利好的提振，成交有望维持高位。房地产也将借此也会搭上“顺风车”，　综合来看，在宽松的政策背景下，楼市会延续4月交易势头，楼市二季度或将完成筑底。

历来被视作楼市风向标的上海五一房展会上，百家房地产开发商的近三百个新盘参展，规模、数量比去年同期都有大幅提升，绿地、保利、恒大、绿城等一线房企均参展。记者发现与去年楼市萧条时，打折优惠奇招百出不同，房企在优惠折扣上意愿度不高。

“在当前交易热情非常高，且成交能够活跃的背景下，优惠尺度减小或是没有优惠都比较正常。”鹏欣一品漫城的销售代表说。也有参展开发商直言，楼市开始热了，“现在不涨房价就是优惠”。

专家认为，降息提振了市场各参与主体的情绪，为后续市场的运行注入了一剂强心剂。从房地产的角度看，房价止跌反弹的动作会加速完成。在新一轮降 息政策下，一二线城市在5月份将陆续进入房价上涨的通道中，部分三四线城市也将完成止跌的过程。房价上涨态势一旦形成，那么下半年将强化市场看涨预期。

莱坊董事及上海研究咨询部主管杨悦晨认为，中国政府意在确保合理住房消费、稳定房地产市场是主旨，遏制投机住房消费需求，加强对刚需及二次改善 型购房需求的政策支持，仍将会是今后房地产行业发展的指导。对于购房者而言，目前的政策环境已经趋于宽松，2014年年末至今已有两次降息的金融信贷调 整，未来不排除在政策方面继续保持宽松环境来满足普通家庭的购房需求。“此次政策调整是楼市回归市场化的一个信号，但要理性看待。从总体上来看，楼市政策 的调整更加注重市场变化和供需关系，避免一刀切的情况发生。相较于降低购房首付比例，税收减免政策能够更直接地减轻购房者负担，减少交易成本。具体来讲， 针对满两年的普通住房减免营业税，可以增加二手房市场供给，让更多的改善性需求得到满足。客观上讲，信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利 的。”